Меня зовут Ксения Шварц. Сегодня я хотела с Вами переговорить о том, что такое эксклюзивный договор на продажу квартиры. Не буду сильно долго заморачиваться, объясню совершенно простым языком.
Если Вы хотите продать свою недвижимость, лучше всего найти профессионального риэлтора, узнать, какими инструментами он работает, и заключить с ним эксклюзивный договор на продажу. Что это значит? Это значит, что только этот риэлтор и только это агентство может продавать Ваш объект недвижимости. Когда будете нанимать риэлтора, обязательно попросите маркетинговый план для того чтобы понять, каким образом он планирует продвигать Вашу недвижимость на рынке. Но то, что он объявление на Авито подаст, или в Яндекс-недвижимость, а как он собирается позиционировать, как он правильно напишет текст объявления. И каким образом, где и как он будет продвигать, что происходит с конкурентами – анализ должен быть.
Как это происходит? Как правило, Вы приходите в агентство недвижимости и говорите, что хотите продать свою недвижимость. Они говорят, что хорошо, расскажите про нее. После того, как Вы рассказываете, они анализируют, сколько она стоит на сегодняшний день. Говорят эту сумму Вам. Вы даете им свой ответ – готовы Вы к этой сумме, или нет. Говорят, сколько будут стоить их комиссионные. Как правило, здесь, по Севастополю, 4-5% это комиссионные агентству. Согласна, гораздо дороже, чем на материке. Но, опять же, спрос формирует предложение. Вот такая здесь ситуация. Такие здесь цены, ничего с этим поделать не могу.
Получается, человек говорит, что готов к такой сумме, готов Вам заплатить комиссионные, готов к определенным срокам. Как правило, срок продажи недвижимости: квартира – 2-3 месяца, дом – 3-4 месяца. Подписываете договор на этот определенный срок. Организовываете доступ риэлтора в квартиру. Возможно, ключи даете, либо там постоянно кто-то будет находиться. И все. Дальше, риэлтор раз в неделю, в две недели будет высылать отчет, либо звонит и рассказывает как у нас дела, что происходит на рынке.
В чем плюс эксклюзивного договора? Часто сталкиваешься с таким, что люди говорят: «Не буду я ни с кем договор подписывать. Вы у меня уже пятый риэлтор, который приходит, который хочет продать. Продавайте все вместе, так продастся быстрее». Ребята, не продастся быстрее! Я хочу развеять этот общий миф – быстрее не продастся. Опять же, давайте логически подумаем. Что происходит? Риэлторы очень ценят свое время. Они очень много двигаются, много ездят, они адекватны, они не бегают впустую. Представьте, что происходит? Вы продаете свою квартиру в каком-то районе города, и говорите: «Хотите, продавайте». Что делает риэлтор? Вот это и есть такая продажа, когда два объявления закинули – одно на Авито, одно еще куда-нибудь. Все, Ваша квартира продается, называется. На самом деле, это не продажа. Если у риэлтора остаются лишние деньги, лишние возможности, он как раз на тоже Авито закинет объявление. В Авито объявление стоит 150-200 рублей за квартиру. Их надо каждый месяц обновлять. В грубой форме, это мне надо 450 рублей за три месяца мне надо отдать для того чтобы я только на Авито выставила Вашу квартиру. Если я хочу еще какие-то сайты отдельные, соответственно, мне нужно дополнительные деньги.
Что я делаю, как риэлтор? Я, если у меня есть пакет, кидаю на Авито, либо на какой-то бесплатный сайт, и толком не занимаюсь. Держу в голове, что у меня есть эта квартира. Если кто-то спросит, возможно, я ее предложу.
Что делают риэлторы? Они толком не занимаются. Они увидели квартиру, где-то себе записали одну из 25-ти штук. Возможно, если есть время, выкинули в рекламу и все. Получается, если им поступают звонки по поводу этой квартиры, толком они про нее ничего не знают, как правило. Потому что, не помнят, это не их эксклюзивный объект. Им говорит человек на том проводе: «Давайте, съездим, посмотрим». А они отвечают, что у них нет времени. Если кроме меня, эту квартиру продают еще десять человек, зачем мне ехать с центра города в другой конец города, показывать эту квартиру, для того чтобы услышать: «Может быть, нет, или что-то». По телефону я выясняю, насколько эта квартира может заинтересовать. Я начинаю предлагать человеку. Который на проводе, другие варианты квартир, лучше, чем Ваша. Просто поймите, буду его убеждать, что она лучше, что нет смысла ехать, смотреть ее туда, давайте, я Вам покажу другие варианты. Мы с Вами встретимся, я Вам покажу другие варианты. Если нет, может быть, мы съездим на ту квартиру. Я буду предлагать те варианты, которые у меня на эксклюзивном договоре. А Ваша, возможно, как золовка. Возможно, у меня есть много свободного времени, и я поеду ее показывать. Зачем мне это? Вы мне не платите! Или, может быть, какая-то надежда на то, что Вы мне заплатите, я буду первой из десяти. Что это, вообще, такое? Сколько денег мне надо потратить для того чтобы Вашу квартиру разрекламировать? Сколько времени и сил надо потратить для того чтобы я услышала, что Вы ее вчера продали?
И у всех адекватных риэлторов такое отношение к таким людям, которые так себя ведут. Вот так мы к такому относимся, честно. Поэтому, Ваши квартиры дольше продаются. Даже, если они стоят дешевле, они продаются дольше. Почему? Я Вам объясняю. Что видит покупатель? Допустим, он заходит на форумы, на сайты и видит Вашу квартиру. Пусть, там 10 объявлений именно по Вашей квартире. Разные сроки, разные даты, разные фотографии. Но, понятно, что это Ваша квартира. Что у него начинает происходить в голове? Может быть, когда он первый раз увидел Вашу квартиру, она ему понравилась. Но, когда он в объявлениях видит ее пятый раз, она теряет для него ценность. Она становится не такой интересной, она кажется заездной, не интересной. Все равно, возможно я позвоню как покупатель, и скажу: «Что у Вас с этой квартирой?» Наткнусь на девочку Машу, которая скажет, что есть такая квартира. Но, у меня есть еще пять других вариантов, давайте их обсудим. Конечно, я с ней обсужу пять других вариантов. Если я нацелена на эту квартиру, я позвоню еще раз, наткнусь на мальчика Петю, который скажет, что может эту квартиру показать, но не сегодня, а через три дня, когда я буду в том районе, то подходите. А что у меня через три дня произойдет? Может, я найду себе другой вариант. А Пете не интересно ехать в другое время, потому что, ему за это не платят. То есть, по пути он может это сделать.
Кроме того, что Ваша квартира теряет в ценности – это раз. Во-вторых, смотрите, что происходит. Допустим, пять риэлторов выставляют на одном сайте одну и ту же квартиру. Как они между собой могут бороться, чтобы хоть как-то быть первыми? Что они делают? Они делают две вещи: во-первых, они занижают цену. То есть, если Ваша квартира стоит два миллиона, но в рекламу я выставлю один миллион девятьсот пятьдесят рублей. Представляете? Опять же, все зависит от того, как с комиссией договорились.
Фишка в чем? Когда я выставляю на 10-50 тысяч дешевле, чем остальные пять риэлторов, тем самым у меня поступает большее количество звонков. Потому что, я продаю дешевле, чем остальные – это раз. Во-вторых, когда человек позвонил мне и сказал, что ему интересна эта квартира, давайте по ней общаться. Что я начинаю делать? Я звоню Вам, хозяйке, и начинаю продавливать Вас по цене. То есть, если бы Вы были моим клиентом и платили бы мне за это, я бы продавливала покупателя по цене. А здесь получается, я продавливаю Вас по цене. «Ваша квартира стоит уже второй месяц, никто толком не интересуется. Предлагают за миллион восемьсот – берем, не берем?» Понимаете, как это происходит?
То есть, не нанимая риэлтора, Ваш объект потеряет ценность, во-вторых, как правило, Вы его продадите дешевле, чем могли продать. Только из-за этих неправильных действий. Плюс, Вы потеряете еще много нервов и времени. Потому что, Вам будет звонить не один человек, который хорошо все знает, отчитывается перед Вами, рассказывает и общается с Вами адекватно, а то звонят пять риэлторов, которые Вас даже не помнят и дергают. Им не интересны вы, Ваше мнение, не интересно, удобно Вам или неудобно показать квартиру. Они будут Вас продавливать. После этого у Вас к риэлторам изменится отношение. Будете думать, что они все плохие, грубые и не интересные. А на самом деле, это ошибка была изначально Ваша. Потому что, если профессионалу платят, он сделает все, чтобы эти деньги отработать.
Нанимайте нормального профессионала. Пусть он Вам адекватно оценит квартиру, договоритесь с ним о комиссионных. Если Вас не устраивают эти комиссионные, найдите подешевле. Опять же, узнайте, каким образом человек будет продвигать Ваш объект недвижимости. Если он подаст на два сайта, то это не интересно, а двести – это уже интересней. Правильно? И вообще, как планирует он продать. Потому что говорят, что я сам могу это сделать. То есть, выставить объявление и пусть ко мне приходят. Опять же, здесь есть минусы, потому что, это маленькая часть инструмента, которыми пользуются риэлторы для продажи, это раз. Во-вторых, если Вы будете стоять как собственник, Вы попадете во все внутренние базы, Вас будут вычислять, что Вы собственники элементарно и элементарно. Что это будет? Вас будут постоянно дергать, говорить, что мы хотим посмотреть Вашу квартиру, каждые полтора часа. Приходить будут только риэлторы, и как правило, без клиентов. Для того чтобы сфотографировать, чтобы знать, что ваша квартира продается – собирается информационная база. Будут пытаться Вас уговорить продать по договору. То есть, это очень ярое занятие.
В конечном итоге, можно разочароваться в риэлторах, в продаже недвижимости, и самому просить по цене. Если хочется Вам понервничать, поругаться – пожалуйста, вопросов нет. Но, если Вы хотите, чтобы продажа недвижимости для Вас была очень легкой и спокойной – отдали и забыли. То есть, Ваш риэлтор пришел и сказал, что Марья Ивановна, есть человек, который согласен на наши условия и покупает Вашу квартиру. Все рады и счастливы! Тогда покупка и продажа недвижимости для Вас будет легким и радостным занятием. Перепоручите все эти ненужные и нервные действия профессионалам.
Это мой Вам совет, а сами смотрите – у Вас своя голова на плечах. Пробуйте и действуйте, как считаете нужным. Пишите в комментариях, если кто-то не согласен. Если кому-то было полезно, обязательно ставьте лайки. Заключайте с риэлторами эксклюзивные договора и требуйте с них то, что там прописано, что они обещали Вам дать за этот договор. Договора не подписывайте больше, чем на 3-4 месяца. Хотя, в любом договоре есть пункт, что, если по каким-то причинам не устраивает риэлтор, Вы спокойно, в любой момент времени, без штрафных санкций его расторгнете. Это прописано в адекватных договорах. Ничего не бойтесь, нанимайте профессионалов. Спасибо, что Вы с нами!
Помните, все, что мы делаем, мы делаем для Вас!