Счет эскроу – относительно новое понятие, которое стало за короткие сроки известным на рынке недвижимости. Что же это такое?
Раньше новостройки покупались по такой схеме: ты оплачиваешь выбранную квартиру застройщику и ждешь, пока построят дом. А может и не построят.
С 2019 года на всей территории России, в том числе и в Крыму, и в Севастополе внесли поправку в закон, в соответствии с которым сделки купли/продажи квартир в новостройках проводятся уже по новой схеме. Для этой схемы и нужен эскроу-счет, он обеспечивает прозрачность и честность сделки.
Разберемся с понятием
Счет эскроу – это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя до тех пор, пока продавец не выполнит свои обязательства. Застройщик обязан в срок, установленный в договоре, сдать дом в эксплуатацию. Если он сдает дом вовремя, он получает доступ к деньгам, если не сдает, деньги возвращаются на счет покупателя. При этом покупатель также не может в любой момент забрать свои деньги. Он их может вернуть только, если застройщик не выполнил своих обязательств, прописанных в соглашении на момент открытия счета.
В каком банке открывают этот счет?
Не все банки могут быть держателями эскроу-счетов. Государство выбрало около сотни банков с аккредитацией для этих целей (список можно посмотреть на сайте Сбербанка России). Эскроу-счет можно открыть только в том банке, который прокредитовал застройщика, поэтому у покупателя, собственно, выбора здесь нет. Конкретная новостройка привязывается к конкретному банку. То есть если дольщику не нравится банк, значит он может выбрать квартиру в другой новостройке, которую финансирует другое банковское учреждение. Обслуживание такого счета для депонента (покупателя квартиры) бесплатное, все расходы в этом плане берет на себя застройщик.
Если у банка, который выступает эскроу-агентом, отзывается лицензия, застройщик и покупатель квартиры должны заключить соглашение с другим банком, могущим выступать в качестве эскроу-агента.
Преимущества и недостатки эскроу-счета
Главное преимущество – это железная гарантия того, что дом достроится, и дольщик не останется без квартиры, ведь банк-агент уже профинансировал строительство. То есть покупатель защищен от мошенничества.
- Застройщик гарантированно получает свои деньги за квартиру при условии, что он вовремя выполняет все свои обязательства.
- В случае, если сделка расторгается, счет эскроу автоматически закрывается, и деньги возвращаются покупателю.
- Счет эскроу нельзя арестовать, если у покупателя имеются долги.
- Застройщик и покупатель обоюдно могут прописать в соглашении те документы, которые будут доказывать банку-агенту эскроу, сделка совершена.
- За счет эскроу покупатель, как было уже сказано выше, ничего не оплачивает, кроме того, сумма до 10 миллионов рублей застрахована.
- Если клиент приобретает несколько квартир, можно открыть несколько счетов эскроу. Количество здесь не ограничено.
Из недостатков счета-эскроу можно отметить то, что далеко не каждый банк может быть агентом эскроу.
До того, как деньги попадут к застройщику, они заблокированы на счете, и покупатель может их вернуть только после расторжения договора с застройщиком.
- Пока деньги лежат на счете эскроу, они не приносят никакой прибыли.
- За открытие счета покупатель должен заплатить комиссию банку в размере 0.7-1% от суммы, а застройщик платит за обслуживание счета.
- При банкротстве застройщика банк вернет только те средства покупателю, которые он внес на счет.
- Усложнилась процедура уступки прав по договору долевого участия.
Застройщики в Крыму и Севастополе также перешли на эскроу-счет. Хотя, как утверждают власти Крыма, на полуострове и до этого были единичные факты мошенничества. А теперь они вовсе исключаются.